上周,广州海珠区一套199平的法拍房上了头条。
评估价2223万,起拍价1556万,经过93轮竞价,最终以2395万成交,溢价172万。
结果呢?
买家没交尾款,悔拍了,155万保证金被没收。
155万,就因为没算好账,打水漂了。
这不是孤例。我做法拍房尽调三年,见过太多人因为资金问题,把捡漏变成接盘。有的是贷款没批下来,有的是尾款付不出来,有的是临时凑不齐钱。
今天,我就把法拍房资金的坑,一个个挖出来。
第一个坑:以为法拍房能像二手房那样贷款
这是最常见的误区。
很多人看法拍房,觉得和买二手房差不多,首付30%,剩下的贷款慢慢还。
但法拍房的贷款流程,和二手房完全不同。
第一,贷款必须提前预审。
竞拍前,你要先拿着资料去银行做贷款预审。银行会评估你的资质,看能贷多少、利率多少。
如果你没做预审,拍下来才发现贷不了款,又拿不出全款,保证金就被没收了。
第二,贷款额度比二手房低。
普通二手房,首套能贷85%,法拍房大部分银行只贷50%-70%。
为什么?因为法拍房风险高,银行怕房子有瑕疵,不愿意多贷。
第三,贷款时间紧。
法院规定的尾款支付期限,通常是10-15天。普通房贷审批要1-2个月,根本来不及。
所以法拍房贷款需要担保公司介入,先出具保函,银行才能快速放款。这个环节,又要多一笔担保费,通常是贷款额的1%-3%。
我见过一个案例,客户拍了套150万的房,以为能贷105万(70%),结果银行预审下来只批了80万。他首付准备了45万,还差25万,临时凑不齐,保证金5万没了。
第二个坑:不知道尾款期限有多严
法拍房的尾款支付期限,是硬性规定,不能商量。
法院公告里会写得很清楚:\"成交后X日内付清尾款\"。
这个时间,通常是10-15天,有的法院只给7天。
如果逾期,后果很严重:
第一,保证金没收。
你交的保证金(通常是起拍价的10%-20%),直接归法院,不退。
广州那个案例,155万保证金,一分都没拿回来。
第二,补差价。
如果房子重新拍卖,价格比原来低,你要补差价。
比如你300万拍下,没付尾款,房子重新拍卖只卖了250万,你要补50万差价。
南通有个案例,买家42.9万拍下房产,没付尾款,房子重新拍卖只卖了35万,他不仅损失8万保证金,还要补7.9万差价。
第三,信用记录受损。
法院会把悔拍行为记入司法信用档案,可能影响你的征信。多次悔拍,甚至可能被列为失信被执行人。
第四,限拍。
很多法院规定,悔拍的人1-3年内不得参与当地的司法拍卖。
第三个坑:不知道贷款流程有多复杂
法拍房贷款,不是去银行签个字就行的。
完整的流程是这样的:
第一步:贷款预审(开拍前一周)。
准备资料:身份证、户口本、结婚证、征信报告、收入证明、银行流水。
银行评估你的资质,看能贷多少、利率多少。
第二步:缴纳保证金。
通常是起拍价的10%-20%,在竞拍前缴纳。
第三步:竞拍。
如果竞拍成功,进入下一步。
第四步:联系担保公司。
法拍房贷款需要担保公司出具保函,银行才能放款。担保费通常是贷款额的1%-3%。
第五步:银行面签。
签贷款合同,确认放款时间。一定要跟银行确认,尾款能在法院规定期限内到账。
第六步:银行放款。
银行把钱打到法院指定账户。
第七步:付清首付。
如果贷款不够,你要自己补齐剩余部分。
整个流程,环环相扣,任何一环出问题,都可能导致违约。
第四个坑:不知道隐性成本有多少
很多人只算房款,不算隐性成本,结果钱不够。
法拍房的隐性成本,主要有这几块:
第一,税费。
公告里通常写\"税费由买受人承担\",意味着你要承担买卖双方的所有税费。
契税1%-3%,增值税(不满2年)3%,个税3%,如果是继承房个税可能高达20%。
一套100万的房,税费可能要7-15万。
第二,欠费。
物业费、水电费、燃气费、供暖费,如果原房主拖欠,你要补缴。
有的房子欠了几年的物业费,加起来好几万。
第三,担保费。
法拍房贷款需要担保公司出具保函,费用是贷款额的1%-3%。
贷100万,担保费1-3万。
第四,过户费。
包括登记费、评估费、公证费等,加起来几千到几万不等。
第五,维修费。
法拍房通常按现状交付,原房主可能把能拆的都拆了,你要重新装修。
我见过一套房,门窗、地板、马桶都被拆走了,重新装修花了15万。
第六,腾退费。
如果原房主或租客不肯搬,你要花钱清场。请律师、打官司、强制执行,可能花几万到几十万。
把这些都算进去,实际成本可能比成交价高出20%-30%。
第五个坑:以为能申请延期
有人问:如果资金周转困难,能申请延期吗?
答案是:很难。
法院规定的尾款期限,是硬性规定。除非有不可抗力(比如银行系统故障、自然灾害),否则不会延期。
而且,就算延期,通常也不超过7天。
所以,最好的办法,是提前准备好资金,不要指望延期。
真实案例
上个月,有个客户找我咨询。他在南城看中一套房,起拍价120万,市场价180万,差价60万。
他问我:\"老黄,我首付准备了40万,能贷80万吗?\"
我问:\"你做贷款预审了吗?\"
他说:\"没有,我以为和买二手房一样,拍下来再办贷款就行。\"
我说:\"那不行。法拍房贷款必须提前预审,而且贷款额度不一定是70%。你现在去预审,看看能批多少。\"
他去银行预审,结果只批了60万。
他首付40万,贷款60万,还差20万。
我问:\"你能凑齐这20万吗?\"
他说:\"我试试。\"
我说:\"你先算清楚。成交价可能不止120万,有人竞价的话,可能拍到150万。税费大概10万,欠费可能几万,担保费1-2万,你至少要准备170万。贷款60万,首付110万,你现在只有40万,还差70万。能凑齐吗?\"
他沉默了很久,说:\"算了,我不拍了。\"
后来这套房拍到了155万,买家贷款70万,首付85万,加上税费和欠费,实际成本接近200万,没省多少。
避坑清单
如果你不想因为资金问题悔拍,竞拍前必须做这几件事:
第一,提前做贷款预审。
开拍前一周,拿着资料去银行预审。确认能贷多少、利率多少、放款时间多久。
如果预审不通过,或者额度不够,要么准备全款,要么放弃。
第二,算清楚总成本。
用公式:总成本 = 成交价 + 税费 + 欠费 + 担保费 + 过户费 + 维修费 + 腾退费。
算出来后,再看贷款能覆盖多少,自己要准备多少。
第三,准备备用金。
尾款支付期限只有10-15天,如果贷款延期,你要有备用金应急。
建议准备尾款的20%作为备用金。
第四,看清公告里的付款期限。
法院公告会写得很清楚,尾款要几天内付清。
把这个日期标在日历上,提前5天检查资金到位情况。
第五,不要依赖\"拍后贷款\"。
法拍房贷款必须在竞拍前预审,拍下来再办贷款,根本来不及。
第六,不要买超出资金能力的房子。
如果你只能凑100万,就别拍150万的房。竞价时红了眼,拍到高价,又付不起尾款,保证金就没了。
结尾
法拍房的便宜,是用资金能力换的。
你有足够的资金,有充分的准备,才能捡漏。资金不够,准备不足,捡漏就变成接盘。
广州那个155万保证金的案例,买家可能以为自己能贷款,结果贷不下来;或者以为能延期,结果法院不批;或者以为能凑齐,结果临时拿不出钱。
不管哪种情况,都是对资金问题预估不足。
155万,对普通人来说,可能是一辈子的积蓄。
42岁负债100万,我知道每一分钱的来之不易。法拍房不是不能买,是要在资金能力范围内买。
算清楚账,准备好钱,再出手。资金不够,就别碰。
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